PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (KELAS XI IPS)

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)


Istilah Penting dalam UU PBB
( Pasal 1 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No. 12 Tahun 1994)

1. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya;
2. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan;
3. Nilai Jual Obyek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti;
4. Surat Pemberitahuan Obyek Pajak adalah surat yang digunakan oleh wajib pajak untuk melaporkan data obyek pajak menurut ketentuan undang-undang ini;
5. Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang adalah surat yang digunakan oleh Direktorat Jenderal Pajak untuk memberitahukan besarnya pajak terhutang kepada wajib pajak;

Obyek Pajak
( Pasal 2 ayat (1) UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 )
• Yang menjadi objek pajak adalah Bumi dan Bangunan
Pengertian Bumi
Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya.
Pengertian Bangunan
Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan.
Yang termasuk pengertian bangunan adalah :
a. Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan
    emplasemennya dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut;
b. jalan TOL;
c. kolam renang;
d. pagar mewah;
e. tempat olah raga;
f. galangan kapal, dermaga;
g. taman mewah;
h. tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;
i. fasilitas lain yang memberikan manfaat;

Subyek PBB
( Pasal 4 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 )
Yang menjadi subjek PBB adalah orang atau badan yang secara nyata :
a. mempunyai hak atas bumi/tanah, dan/atau;
b. memperoleh manfaat atas bumi/tanah dan/atau;
c. memiliki, menguasai atas bangunan dan/atau;
d. memperoleh manfaat atas bangunan.
Subjek Pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak menurut UU PBB.
Apabila suatu objek pajak tidak diketahui secara jelas siapa yang akan menanggung pajaknya maka yang menetapkan subjek pajak sebagai wajib pajak adalah Direktorat Jenderal Pajak.
Penetapan ini ditentukan berdasarkan bukti-bukti :
• Apakah ada perjanjian antara pemilik dan penyewa yang mengatur ?
• Siapa yang menanggung kewajiban pajaknya ?
• Dan siapa yang secara nyata mendapat manfaat atas bidang tanah dan bangunan tersebut?

Tarif Pajak
( Pasal 5 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 )
Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah sebesar 0,5 % (lima persepuluh persen).

Dasar Pengenaan PBB
Yang menjadi Dasar Pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Besarnya Nilai Jual Objek Pajak ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan daerahnya.Meskipun pada dasarnya penetapan nilai jual objek pajak adalah 3 (tiga) tahun sekali, namun untuk daerah tertentu yang karena perkembangan pembangunan mengakibatkan nilai jual objek pajak cukup besar, maka penetapan nilai jual ditetapkan setahun sekali. Dalam menetapkan nilai jual, Menteri Keuangan mendengar pertimbangan Gubernur serta memperhatikan asas self assessment.
Nilai jual sebagai Dasar Pengenaan PBB dikelompokkan menjadi dua, yaitu kelompok A dan kelompok B.
Dalam hal ada objek pajak yang nilai jual per M2 nya lebih besar dari ketentuan Nilai Jual Objek Pajak, Nilai Jual Objek Pajak yang terjadi di lapangan tersebut digunakan sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan.

Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTK) ditetapkan maksimal Rp24.000.000,00 dan terendah Rp10.000.000,00.

Dasar Penghitungan Pajak
( Pasal 6 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 jo. PP No.25 Tahun 2002).
Yang menjadi dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (assessment value) atau NJKP, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya. NJKP ditetapkan serendah-rendahnya 20% (dua puluh persen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus persen).
Besarnya persentase NJKP ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
= 20% X NJOPKP (untuk NJOP < 1 Miliar); atau
= 40% X NJOPKP (untuk NJOP 1 Miliar atau lebih)
Besarnya PBB terutang = 0,5 % X NJKP

Contoh Pehitungan PBB:
Bpk Ahmad mempunyai tanah seluas 200 m2 dengan harga jual Rp500.000,00/m2 dan bangunan seluas 100 m2 dengan nilai Rp1.000.000,00. Bila nilai jual obyek pajak tidak kena pajak (NJOPTK) di daerahnya sebesar Rp12.000.000,00. Maka hitunglah PBB terutang Bpk Ahmad.

Jawab:
Nilai jual obyek pajak (NJOP):
o 200 x Rp500.000,00    = Rp100.000.000,00
o 100 x Rp1.000.000,00 = Rp100.000.000,00 +
NJOP                              = Rp200.000.000,00
NJOPTK                        = Rp12.000.000,00 -
NJOPK                           = Rp188.000.000,00

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP):
Karena NJOPK < 1 milyard maka NJKP = 40%.

Sehingga PBB terutang adalah...
PBB = 20% x 0,5% x Rp188.000.000,00
= 1/1000 x Rp188.000.000,00 = Rp188.000,00

Paling lambat bulan Desember 2013, PBB untuk Perdesaan dan Perkotaan (P2) menjadi pajak pemerintah daerah. Sedangkan PBB sektor Perkebunan, Perhutanan dan Pertambangan (P3) masih tetap menjadi Pajak pemerintah pusat.